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- サラリーマン大家 新築アパート建築は失敗になる可能性があります。 テーマに参加中！
新築アパート建築と大家さんの心構えについてあれこれ詳しく書いています。
新築アパート経営は儲かるのだろうか？
新築アパート経営は大家さんの収益物件の中で
お荷物になって 失敗になる可能性がある。
サラリーマン大家さんになるためには 購入物件を
選ぶ 必要があります。
大家さんは中古住宅を買ってきて借家にして貸し出すのが
一番リスクが 少ないと私は考えます。
土地を持っているからと言って建物を建てて貸し出すのは
危険だと思います。
今、その土地があるから、活用という発想は少し無理がありまして、
駅にとても近いとか、人口が増えているとかの条件が揃って、
需要があるから初めて 新築アパート経営が成り立ちます。
これも貸してみなくてはわかりませんが。
需要がないところで建ててしまうと、新築の間は、
いいかもしれませんが、古くなってきて空室が多くなり、
維持管理費などの経費 ばかりかかる状況になり
現役のサラリーマン大家さんとしては、大家というサイドビジネス、
つまり 副業をすることでサラリーマンとして家賃収入を得る代わりに、
ストレスがかかってくる可能性があります。
大家さんのめざす 、経済的自由は得られなくなります。
遺産相続などで 親から譲りうけた土地と この土地に建てる
新築アパートを 担保として銀行に差し出しても 又は
国民金融公庫から融資を受けても 本当に儲かりにくい。
アパートは新築でも 銀行に対して大家さんは固定金利で
長期にローンを 組むという交渉には負けてしまう。
本格的に人口減少社会になる日本ではアパートの絶対数は
余っていますので悪くなれば直すという単なる修繕では
他のアパートとの差別化はできなくて、うまりやすいアパートに
するためには 質素なリフォームで 済ますだけではなく
リノベーションをしたり、多額の費用がかかる資本的支出をしたり
大家さん自らDIY大家さんに ならなくてはならない時も出てくる。
大家さんは普段は質素な生活をしている人という印象を
持っていますが、資産を増やすためには お金を出しても
単なる浪費には お金を出さない大家さんでも
所有と経営は別物で 経営となれば実績が必要で、
ローンを払い終われば最終的に資産が残るからという
マイナスのキャッシュフロー的考えに落ち着けば
福祉としてのボランティア活動のように なってしまいます。
また、将来新築アパートに 立て替えたり、大家
引退として 経営をやめたくても 数世帯が出て行かないために、
立退き料を 払わなくてはならない。
資産が余っていて、他に所有する物件があり
そこで キャッシュフローが取れている人は
そこから 埋め合わせすることになって来る。
税金として 徴収されるのであれば多少損しても
いいかもしれませんが。
建物はマンションにしてもアパートにしても 建てる時に
多額のお金が 必要になります。
建てた当初はその支払の為家賃のほとんどが
返済に充てられます。
新築物件の家賃には 建物の減価償却分しか反映されませんので、
土地の分は 家賃には反映されなくて儲けにならない。
やっと返済が終わる時には、建物が古くなって傷んできて
又改装する。
そして借金返し終わると又。
同じ事の繰り返しで うまくいってトントンで 空部屋なんかあったら
家賃をもらう処か、ローンの返済で大変な思いをします。
節税のため 雑費計上したくても計上すれば
確定申告で 赤字になる可能性も出てくる。
こうなれば 所得税 住民税等の税金 はいくらかかるかという
思案どころか、銀行に、借入金利息すら払えなくなり、建物を
維持するための 資本的支出になるような部屋の修繕に
お金を回せなくなり、募集しても、うまりにくい
アパートに、なってくる。
じゃぁ借金をしないで建てたらと思うが、初めから借金をしないで
立てられる財力のある人は少ない。
きちんと毎月の家賃を 払ってくれる人ばかりならいいですが、
滞納されたり、契約違反行為をされる場合があり
管理会社にお願いして 滞納された場合法的手続きや
トラブルは管理会社でやってくれますから
新築アパート建築より 貸し店舗の方がお勧めです。
すぐにつぶれても 保証金を受け取っているので
まだその分儲かる。
家賃を下げて ゼロゼロ物件というサービスを付けてでも
一時的に 定期賃貸借として入居者を埋めてオーナーチェンジ物件と
して売却するか、何もしないでまた単に初めから駐車場にして
貸しておくか、栽培用として寝かしておく方が良いでしょう。
