そのためには　経済の仕組みを理解し　それが自分のお金に


どのような影響を与えるか 知らなくてはなりません。




投資というものは必ずしも　株や不動産だけでなく


ビジネスを　立ち上げることも投資の一つです。

投資の中で 不動産投資という分野に的を 絞ってマスターすれば


他の 投資についても　基本的に通じる面もありますので　理解が


早まると思います。




投資をすることによって　自分のお金を自分でコントロールする


スキルが身に着くと思います。





ビジネスでお金を儲けられる人は　価値を生み出したり　


いかに　人に喜びを与えたりすることが出来たかの


結果だと思います。

不動産からの　不労所得と　ビジネスからの収入の

両方が必要になってくる。




そして個人も財務諸表を持つべきで

豊さと自由を得るには財務状況を常に確認することが

大事になってくる。



不動産投資の　大きな恩恵は減価償却費という

キャッシュフローを産む経費が計上でき　所得を

減らすことが　できる点です。




さらに不動産所得の場合であっても　青色事業者に

なることが出来ますので節税の恩恵も受けることができます。



物件調査に要したインターネット代　電車代　新聞　書籍代を

経費計上出来るのでその恩恵は大きいと思います。




賃貸収入と節税の恩恵を享受することができるという、不動産投資は

サラリーマンに非常に有利な方法です。




不動産投資に参加するためには　先ず急がばまわれです。


自宅を購入して不動産取引の経験を積んで　足元を固めます。




それから　自宅を購入すれば住宅取得特別控除があり


税金が優遇されますので　最大限有利さを利用させてもらって


次に　お金持ちを目指しましょう。




そのために繰り上げ返済を駆使して　少しでも早くローンの返済を


終えるか残債を少なくして　その間に知識を吸収して　いち早く


不動産投資に道に参加しょう。

火を使わない　ＩＨは　ヒーター自体の掃除の　しやすさはもとより　


燃焼による水蒸気の上昇気流が発生しないため　油煙が広がりにくく　


レンジフードや壁　天井もガスより汚れにくいので　初期費用が


高くても　長い目で見ればコストも　安く生活が便利になると　


思います。

又　直火の立ち消えや　引火の心配がなく　安全性の点からも　

高齢者の住まいとしても　安心できると思います。






オール電化住宅は実際のところ　オール電化機器が、


ガス機器に対して　３倍から５倍の初期費用が


かかり　普及は進んでいませんが。




賃貸住宅に適用すれば　賃貸料を高くしなければ


採算が合わない場合も出てきます。



特にオール電化はマンションには　建設コストがかかるため


ほとんど導入されてません。



引き込み工事なども　ガスの方が安く済みます。

でも一度導入すれば　あとは　ガスの基本料金が無くなり、


燃料費の基本料金を　電気料に　一本化できるメリットがあります。




また給湯にかかる光熱費が　ガスや灯油に比べて安い。




初期費用にかかった分を　燃料コストの安さで　長い年月をかけて　



回収していくような　感じになります。




自宅ならばいいのですが　賃貸にするのなら家賃収入を


上げて取り戻すようになってきますので　入居者獲得には不利に


なります。




 
マイホームに導入して　１０年ぐらいのスパンで見れば費用は、


ガス併用の場合と　同じぐらいになってきます。

でも集合住宅で火を使わないことは、今後高齢者が　増えること

から、安全面で期待されていますので、オール電化マンションも、

今後　普及していく余地は残っています。

新築一戸建にオール電化を使う場合の利点は　ガス配管工事が


不要になることです　そのため、建設コストが抑えられるの


ですが　逆に電化機器に費用がかかるという弱点もあります。

IHクッキングヒーターは、炎が出ていないため　上昇気流が

発生せず、煙も出ないため部屋の中はクリーンになって


入居する人には　いいと思うのですが。






もちろんキッチンは　飛び散る油の量が　少ないため


汚れにくいという　メリットがあると思います。

 


環境にやさしいため　エコ住宅として　火災保険の特別割引や　


ローン金利優遇制度があります。




オール電化にしてても　ガス併用に　変える人が　


います。


原因は　電磁波が　影響していると　思われます。




家族の中に電磁波に弱い人が　もし　いるのなら　


機器が古くなって故障したり、機器を


取り換えたりしなくては　いけなくなった時に　また　


同じ費用が　かかるなら　設置費用の安いガスに


変えることも　当然考えられます。

アパート　マンションなどの　収益物件は


入居者があって初めて成り立つ　ビジネス形態です。

このため今後　その地域の人口が増加し続けるのか　


あるいは減少し続けるのかによって　郊外のアパート投資は　


大きく影響を　受けることになります。

なので　郊外のアパート投資では　こうした将来の需要と供給に


ついても正確に把握しながら　投資することが重要です。

これまで日本の人口は増加してきましたが　２００６年７月を境に


日本の総人口は　減少に転じています。

一部の地方都市では　人口減少の影響で周辺の町が


過疎化しているところもあります。

２００６年の総務省統計局の　住宅土地統計調査によれば


日本全国の総世帯数は　約４６８６万世帯で　住宅総数は


約５３８９万戸あるので　住宅総数が総世帯数を

７０３万戸も上回っています。

この数字を単純に当てはめれば　全国で空き家が７０３万戸も


あることになり　事実、日本住宅管理協会の調査によれば　


群山市　松山市　高松市などの地方都市では


空き室率が２０％超えているというのです。

にもかかわらず供給面では　全国の賃貸用アパートやマンションなどの


貸家の　住宅着工戸数は　６年連続で増加しています。

郊外のアパートがデフレの時代でも　伸びているのは


どこかに無理があると思います。





建設会社やハウスメーカーが　毎年前年実績を上回る勢いで


アパートやマンションを　建てているからです。

こうした企業の多くは　更地や貸し駐車場　農地　空工場　


空倉庫などの　土地所有者に対して　営業マンが訪問し


賃貸アパート　マンションへの　転用を促しています。

彼らの目的は毎年売り上げを　伸ばして利益を出すことだからです。

減少する需要と伸び続ける供給のギャップによって空き室率は　


拡大し家賃相場も　下落する悪循環に陥っています。

ついには大家同士で少ない入居者を　奪い合うという競争が


始まる可能性があります。

このほか木造アパートは上下左右の騒音問題、　火災の心配、　


セキュリティの問題もあります。

そして木造アパートは耐用年数が短く　建て替え時の　


立ち退きの問題もあります。





入居者の立ち退きに　多くの時間とコストが


かかるリスクもあります。

このような問題点があり　ローン返済の点も含めて　


郊外のアパート投資は慎重に　事を進める必要があります。

不動産投資　賃貸住宅は　スケルトンを　


活用することも一つの方法です。



賃貸住宅は　スケルトンを　採用して長期安定経営を　



目指すことが　これからは一番であると　思います。



不動産投資は　建物の寿命を長くして　いつまでも人が

住めるなら賃貸住宅という商品は優秀な商品になって　

長く活用出来ますのでいつまでも宝物になります。




不動産は構造体（ハード）と　設備（ソフト）を分けて　考えることです。




スケルトンは中身がなく　構造体だけをしっかり作ることです。




特に中の設備だけを　取り換え可能にした　木造アパートに　


応用すれば　しっかりした丈夫な建物を　建てることによって


長期安定経営につながります。





他の賃貸住宅との究極の　差別化になると思います。



将来　売却するときも　有利になります。

木造建築は　構造面は　軽く５０年は　持ちますし　使えます。

又　RCコンクリート建物は１００年が当たり前です。

使えなくなるのは　中のソフトつまり設備だけです。

木造でも初めに　しっかりしたものを　立てておくと　１００年は持ちます。

不動産は　建物の耐久性を考えて　基礎や構造体を


きちっと作っておけば　いつまでも子孫に残すことが出来ます。

欧米では木造建築は１００年は建て替えません。　　　


建て替えは費用もかかり環境面に問題が出ます。

賃貸住宅は設備と　躯体を分けて　考えなければ


設備の耐用年数が　建物自体の耐用年数と　なってしまいます。

日本建築は　構造と設備を分けて　考える事をしない　


場合が多く、結果として内装設備の耐用年数　＝　建物自体の


耐用年数となる　構造を招いてしまっていると考えます。

スケルトン住宅の　　いいところは建物に　空間を


設けることができることです。

　


これからの不動産投資は　躯体はそのままで、設備を何度でも　


入れ替えられる建造物を　作るという点です。



特にマンションでこれをやれば効果があります。




マンションでは　排水管が各住戸の専有部分の中を通っているので、


排水管を　交換するのは容易ではありません。




配管類は　内装設備と同程度の耐用年数であるため　


将来的に　大規模修繕工事になり　生活に支障を


きたすケースが多くなります。




配管の中は　さびて狭くなってくるので定期的に

交換する必要が出てきます。

スケルトン式なら修繕工事の簡便さと、リフォーム時の水周り設備の　


交換も容易になります。

スケルトン住宅においては、室内配管、各種ダクト、電気配線などを


躯体に埋め込まないで　すべての部屋は基本的に　


二重天井・二重床を持つ。又　二重壁にします。
 



給排水管、コンセント・照明器具の　自由な交換や移動　


増設なども可能となる。



コンクリートの圧力で　配管が押されることもなく　


傷み具合が目視できます。

木造一戸建て　木造アパートは　給排水管やガス管は　


土の中を通って、基礎を通って、建物内に入ります 。



土中の本管から　住宅に引き込まれる際、基礎などの


コンクリート部分に　埋設されている所があるなら、


交換は簡単にとは　いえないでしょう。



また、上下水道、ガスとも本管は土中埋設です。



そこから各住宅に配管されるわけですが、新築のとき、


道路に埋まっている　本管から自分の住戸までは　自費で


配管しなければ　なりませんし、管が老朽化して　交換が


必要なときも、費用は自前で　負担しなければなりません。





ということは、管の交換は、単純に屋内だけを　考えれば


いいのではなく、土中に　埋まっている部分や基礎を通っている　


部分も含めて、交換が「簡単に」できるというのが、


スケルトン住宅の良い所です。

スケルトンにして内装設備と　構造体を分離して考えることにより


耐震性、耐久性のある構造体を保持しつつ、室内　内装設備を


入れ替えるだけで　何世代にも渡って　建物を使うことができる。

基礎は　べた基礎にして地上から　７０センチほど　


掘ってから設置します。　




排水管は人が　入って作業ができる空間スペースを　


こしらえておきます。





そしてアスファルトや　コンクリートで管を　舗装しません。

２重床や　２重壁にすると　防音対策にも　なりますので　


利点があります。





スケルトン式は　デザイナーズと違って　階高を圧縮しないので　


構造面にはお金がかかりますが　設備面にはお金をかけません。




キッチンもシステムキッチンにしない方がいいです。



予算があれば別ですが基本的に　デザイナーズにしないで　定期的に


交換にしたほうがいいです。





そのほうが　きれいで入居者にも喜んでもらえます。




他の設備もオークションでB級品　格下げ品を購入して職人さんに


工賃のみで取り替えてもらえます。




これは再建築不可物件のリフォームにも応用ができます。

アパート　マンションの経営はすそ野の広い分野で　一部を除いて


ほとんど大手の企業は参入していません。




日本の民間賃貸住宅の８５％は　個人所有になっています。




法人も資本金２０００万円以下の　小規模事業者が


８０％以上占めています。




個人経営者の６０％は　６０歳以上の高齢者が占めています。



大半が賃貸住宅を　自己管理しています。





自営業　会社の経営者なら事業　投資のためにお金を借りることは　


日常茶飯事ですが　サラリーマンの中で銀行から　投資のために


お金を　借りた経験がある人は　少数だと思います。

アパート　マンションなどの賃貸業は　元手である初期資金が　


ある程度必要であるため　誰でも参入できるというわけではない点　


競争という分野では無風　に近い業界です。




自己資金が必要という最初のハードルが　少し高いため競争が少なく　


成功しやすい業界です。



他の商売と比較すれば　競争らしい競争が　ないといってもよいと

思います。




昔から大家さんは一線を引退した　ご隠居というイメージが


あるくらいです。

なぜアパート　マンションの経営をやらないのかということですが

多くの人が今まで中古のアパートやマンションを購入して行う


賃貸経営が　どれほど有利なものであるかという事実を　


知らないということだと思います。


　

どれだけ　不動産投資が　安全で有利なものであるかという点ですが
　

大家さんの投資物件である不動産自体が　自己増殖する資産で

あるということです。

この仕組みがあるために、資産が生み出すキャシュフローが、

さらに新たな資産を生み出すことになって、大家さんは

家賃管理から諸費用の清算まで　家主代行という方法で外部に

委託すれば　必要な関連業務を自分でしなくても、

キャッシュフローを、生み出すことができる。

つまり不動産自体は　自己増殖する仕組みがあるということです。

大家さんが所有する不動産は　銀行に差し出せば担保という機能を

利用して融資を引き出して　次の物件の購入資金の一部に

回すことができる。



と同時に大家さんは　他人に貸すことによって家賃という果実を

得ることができる。

つまり使用することによる　家賃収入という利益と、


所有することによって担保に　差し出して融資を引き出せる機能の　


両方の権利を　利用することができるということです。

融資を受けた金銭は、儲けたものではないので、大家さんには


税金は、掛からない。



しかも、　担保提供した貸家は家賃というキャッシュフローを生み続ける。

資産という形で物件自体が自然増殖していくものだからです。

その他　アパート　マンションの経営で　かかった費用は経費になって


税金を抑えることが出来る。


 

これが　一般的な人たちや　平凡なサラリーマンたちでも　


挑戦することができ　経済的自由と　


自由な時間を　得ることができるという点です

大家さんは　入居者が退去するときに預かっている敷金は　


入居者に返却することになります。






不動産投資　ワンポイントアドバイス

・大事なことは　長い時間をかけてゆっくり　進むことだと思います。　
早く金持ちになろうとか　急に名声をあげようと　あせったら
失敗するのではないか　少しづつゆっくり　確実に　資産を増やして　
投資家としての考え方を　身につけていくのが　一番いいのでは
ないでしょうか。

・不動産投資ではある程度まとまったお金が必要であるが　
そのまとまったお金を不動産で得ていくのが　本当の投資では
ないでしょうか。　家族があって給料の少ないサラリーマンは貯蓄
に回せるお　金が限られてくる。　だから小さい物件を見つけて
そこから上がるお金を集めて貯めていき投資に　回して増やしていく　
初めは遅くてもだんだんと力が　付いてくると考えます。

・サラリーマンとして楽な仕事はしないようにしよう。　
誰でもできる仕事は他の人にやってもらおう　　始業時間がくれば　
仕事を始める前に　グズグズしないことである　残業などしなくて　
家に早く帰って別の好きなことや　不動産投資家としての　スキルを磨く
時間に充てよう。


・不動産投資は　大家さんとしてのプロになる必要が
あると同時に　本業のほうでも　プロである必要がある。　
プロとは、専門性を一段と磨きながらも特定の専門分野の
スペシャリスト　になるのではなくて、仕事そのもののプロに
なることです。

・不動産投資を　成功させる上で大事なことは　それ事態が
楽しいことであり 資産を増 やす　ことによって自分の やりたいことを
実現することであると思う。 　不動産投資をする ことで　自分の好きな
時間を増やして　世の中に役に立つために　貢献することが　
できると考えています。

床板の下地の根太（床板を支える棒状の木片　通常３０センチ間隔か


４５センチ間隔で入っている）に問題がなければ　古いアパートなどに


見られる　あちこちで床鳴りやへこみがあっても


古い床材をはがさずにその上に　重ねて貼るだけで強度が増し　


従来以上の防音効果を 得ることができます。

こうするだけで　床の強度が増すだけでなく　玄関から廊下の


印象は一変して良くなります。




１２ミリのフローリング材を貼れば　床の段差をなくす バリアフリー


仕上げにも　なって高齢者にも　やさしい床になります。

今最も人気がある床材と　言えばフローリングだと思います。

フローリングは洋風建築には欠かせません。



見た目が明るく　清潔感があるうえに　木肌のぬくもりが感じられ　


しかも掃除が　しやすいという利点があり　材料費や


施工コスト面でも安価です。

木を使用しているので多少の生活音は出ますが　


木造アパートの場合それが原因で


クレームが　来ることがあります。

時間に余裕がある人は　リビングや子供部屋の床の防音対策としては　


一度床をはがして　床下に断熱材を　配置してから合板かコンパネを　


貼って強度を増したうえで　塩化ビニールを　敷設する方法で　


やるといいと思います。

和室の畳を　フローリングに替える時は　根太と根太の間に　


断熱材をしのばせます。

フローリング材を　はがして断熱材を入れ１２ミリ　ベニヤかコンパネを　


下張りしたうえに　塩化ビニールかフローリング材を貼れば


防音効果が得られ　又　寒さはぐっと和らぎ　床暖房にもなります。




これだけでも十分効果はありますが　遮音シートを敷けば　


より効果が得られます。

フローリングを貼ったり　塩化ビニールを貼るくらいなら自分で


やるという人がたくさんいます。


その方が手っとり早いと思います。

フローリングはホームセンターで坪４０００円ぐらいで出ています。


Ｂ級品なら　もっと安く手に入ります。




既存の床板をはがし　床板の下に根太を　３０センチ間隔で渡し　


根太の間に断熱材を忍ばせます。



そして合板か　コンパネを敷いてその上から塩化ビニールか　


フローリング材を敷設すれば　出来上がりです。

職人さんに依頼すれば６畳間（３坪）だと１０万円かかりますが、


自分でやれば　材用費２万円ぐらいで収まります。

一度経験した人なら　短時間でできてしまいます。

初めての人でも　日曜大工の延長線で　出来ないことはありません。

近隣騒音の　防音には十分時間をかけて対策を立て　良好な


住居環境の維持は　大家さんの務めになります。





アパートを新築で建てる場合の防音対策は　住居間の壁に


１２ミリ厚の　石膏ボードを ２枚張りにし　さらにあいだに　


音楽室で使うような　遮音シートを　挟み込みます。

又　隣住居との壁に　電気コンセントを　設ける場合は隣同士で


同じ位置か　それに近いところに　電気コンセントを　設けることは


避けるべきです。

同じ位置に　設置すればそこに隙間ができて　隣に音が


抜けやすくなるからです。

２階の床からの防音にも　注意する必要があります。

２階の床は厚みのあるＡＬＣ版（軽量気泡コンクリート版）を敷き　


その上に　ゴムクッション付きの足　を並べて床用下地を　置き　


さらに　遮音シートとフローリングで仕上げていきます。

ＡＬＣ版と　フローリングの間に空間ができるため　衝撃音が直接　


伝わるのを　防ぐ効果があります。

アパートを新築で建てる場合　防音施工には普通よりも時間を　


多く取って完璧に　やっておくに　越したことはありません。

なぜなら木造アパートで入居者からの　苦情の７０％は

音の問題だからです。

アパートに住んでいる人は　音の問題に敏感です。

おとなしい人でも　隣のテレビの音や　話し声がぼそぼそと


聞こえてくる事が続くだけで　耐えられなくなるものです。

隣の人の会話の内容まで聞こえてくれば　次の契約更新日には　


更新しないと思います。

アパートを新築で建てる場合の防音工事には　手間がかかりますが　


ここは時間をかけて　徹底的に対策を　とっておけば他のアパートとの


差別化を　はかれるだけでなく　クレーム問題も　極力なくなりますので


後々助かります。





ですから　アパートを新築する場合は　施工を担当する


職人さんには　きちんと支持し　観察しておかなければ


手を抜かれてしまえば　後でやり直しが　


きかなくなりますので　注意する必要があります。

保証人と連帯保証人は同じです。

あえて言えば　専門用語ですが　連帯保証人には催告の抗弁権と　


検索の抗弁権　がありません。

催告の抗弁権は債権者が　主債務者に請求をしないで　いきなり


保証人に支払を求めた場合債権者に先ず主たる債務者に


対して　返還を請求せよと主張することができる権利です。

又検索の抗弁権とは債権者が主債権者に　返済を求めた後で


保証人に　支払を要求した場合でも主債務者に返済ができるだけの


経済的状態にあることと　主債務者の財産に対して容易に


強制執行することができることを　証明すれば債権者に先ず


主債務者の財産に対して　強制執行せよと主張することが

できる権利です。

不動産取引では保証人と連帯保証人は同じです。

連帯保証人の事を　縮めて　保証人と言っているだけです。


　

不動産取引では保証人ではなく、「連帯保証人」という

形式を取っています。

「保証人」は貸し手側から請求されても（借り主）にまず


請求してください」と言えるのですが、「連帯保証人」の場合は


それすら主張できない立場になります。　つまり、

「連帯保証人」の場合、直接お金を借りた人と同様の責任

を負うことになるのです。「連帯」と付けばその分、責任は


重いです。






追記　

連帯保証人とは
　　
決して債務者と連帯して保証する人のことではありません。

契約主体の債務者と同等の義務を負う人のことです。






不動産投資ワンポイントアドバイス

自由になる為には自分が働いて稼いだお金で物を買うよりもお金を生む機械を　先に買ったほうがよい。　お金を生む機械とはキャッシュフローを生む資産であってそこから上がる収入で物を買う　順番を変えるだけで自由人になれる人となれない人が別れる。

自分に投資をして　自分の稼ぐ力を伸ばし不況に負けない最強の自分を作る。私はこう考える　在職中から投資家として成功するために大家さんになることである　踏み切れない人もいるだろうが　やってみなければわからないことがたくさんある

あせらず　怠らず　本業と不動産の勉強を辛抱強く進んでいくことであると思います。そして投資家としてのものの見方　考え方をつけていく投資家として成長する機会を持ちながら　資産を持ち　維持するに値する人間に成長していける人が　成功していく人であると考えます。

財務諸表からの判断で貸したお金が返ってくるかわかるので不動産投資家は　資産を持つに値する人　融資をしてもいいと思われる財務の成績にしておく必要がある。人物が素晴らしいからお金を貸すのではなく素晴らしい財務諸表を持った人に融資をするのである。

不動産投資家として　日ごろの頑張りに感謝するとともに成功を維持して　高い目標を　達成するためには自分自身を　敬意をもって　「世界一大切の人」として扱おう　最高に素晴らしい人として　向き合い　その人（自分）の幸せを　心から願うことにしよう。

不動産投資　ワンポイントアドバイス


 経済的自由を手に入れるための　明確な目標を立てよう　
なぜ不動産投資を行って　経済的自由を手に入れたいのか理由をはっきりさせよう　　将来好きなこと好きな時間　本当の自由を得るために土台である　明確な理由を持とう

なぜ不動産投資をして　経済的自由をめざすのかという理由が　明らかになれば人生の一番の目的としてとり掛かろう。　経済的自由になって好きなことをするという理由が　明確になればそのための時間を作ろう。　好きなことをするために大家さんになって　豊かな人生を歩むということが明らかになれば優先順位の一番に取り掛かれる。

不動産投資ではキャシュフローが一番大事である　
不動産収入から総費用を差し引いていくら　現金が残ってくるかが大事であって減価償却費と借入金利息と税金との関係で年月の経過と共に、経費が減って利益が上がっているのに手元に残る金額は減ってくるので注意する必要がある。

競売物件を手に入れよう。
住宅ローンが、残っているのなら、早く完済してしまおう。貯金がなくてもローンがない状態にしておく方が良い。自宅を担保に銀行でカードローンを作ろう。有担保ローンで資産を手に入れよう。きれいにリフォームをすれば入居者は決まるのでローン返済は心配ない。大家さんは誰でもなれる。


不動産投資家は資産を得るために自分が働いて得るお金ではなく不労所得によって得るので経済的に　生活が安定する。自分が働いて得るお金は働けなくなると　どこからも入ってこなくなる。家賃収入は生活費に充てて　働いて得た給料は不動産投資に充てる　ということもできる。

少ない自己資金で　出来るだけ大きなリターンを　得るためには


ローンという　レバレッジ（テコの力）を　使うことが有効です。

中古物件を購入する場合　諸費用として　仲介手数料や


税金　火災保険料　司法書士への報酬などで　別途


購入金額の７％～８％程度の　諸費用が必要になります。

なのでローンを利用する場合でも　少しは自己資金を用意する


必要があります。

少し　シュミレーションをしてみますと　Aさんはローンが嫌いなので


ローンを使わずに　全額自己資金でワンルームマンション

買ったとします。

Bさんは自己資金５００万円以外を　ローンを使って中古物件を

購入した場合

同じ自己資金５００万円でも　全額自己資金でワンルームマンションを


買った　Aさんの場合と　ローンを使ってアパートを　買ったＢさんの


場合では　物件の純利回りを　同じ１０％とすると　同じ５００万円の


自己資金を　投入しながら手取りでは約１５０万円　リターンでは


４倍もの差が付きます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　Aさん　　　　　　　　　　Ｂさん
自己資金　　　　　　　　　    ５００万円　　　　　　　　５００万円
物件価格（諸費用込み）　　５００万円　　　　　　　５０００万円
純家賃収入（年間）　　　　　  ５０万円　　　　　　　　５００万円
ローン返済額（年間）　　　　　  ０万円　　　　　　　　３００万円　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(ローン４５００万円　元利均等２０年 　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年３％固定金利）　　　　　　　　　　
手取り収入　　　　　　　　　    ５０万円　　　　　　　　２００万円
ROI(投資収益率）　　　　　　　１０％　　　　　　　　　　　４０％

この投資資金に対するリターンであるROI(投資収益率）が高い　


Bさんのほうが資金を　有効に使ったことになります。

ROIを出来るだけ大きくする事は　資金的にリターンが増え　


キャッシュフローが　早く貯まりますので　次の収益物件を　


早く　買うことが出来ます。




収益物件を　増やすには　キャッシュ（自己資金）を


使うよりも　ローンを組むという　レバレッジ（てこ）を　


うまく使うことが　ポイントです。

オーナーチェンジ物件の場合　保証金は敷金の性質を有するものは

引き継ぐ必要があります。

　


つまり新所有者は返還義務があります。

敷金としての性質を有しない建設協力金　金銭消費貸借契

約（単なるお金の貸し借り）上の保証金は引き継ぐ必要はない。



返還義務はないということです

不動産投資ワンポイントアドバイス


・不動産投資用ローンの審査は　住宅ローンに比べて厳しいのが普通です。
銀行は不動産投資という　一つの事業に対してお金を貸すわけですからその事業がちゃんと成り立つかどうか見極めるとおもいます。　審査が厳しくなるのも仕方ありません。　期間はせいぜい２５年が最長です。

・不動産投資　住宅ローンを利用して大家さんになる。へ
サラリーマンは住宅ローンを利用して大家になってローンは入居者に負担してもらう。つまり入居者の家賃でローンを払うことになる。　ポイントは古家付き中古一戸建てを購入して　二戸一タイプメゾネット駐車場付き二階建てに建て替えて　片方を貸し出す方法がある。


・ 初心者のための初めての住宅購入ガイドについて
 家探しを始めると隅々までチェックしてください。土台はどうですか？　壁にひび割れなどはないですか?水周りはどうですか？　床は？　天井は？欠陥は購入前に見つけなければいけません。最小限　気をつけなくてはならないことは金銭面です・購入した場合の月々の住宅ローンが今の家賃以下になることです。


・リロケーションでサラリーマン大家さんになろう
　サラリーマンは転勤　海外赴任などの　一時的に家を空ける時が来れば家族全員で 引っ越して　空いた家を貸し出して　サラリーマン大家さんになると　いうことが考えられる。リロケーション物件はファ  ミリータイプが多く　賃料は相場よりかなり安く設定されている。　貸家を探している人もリロケーション物件を借りよう。サラリーマンの方も 空き家にしておくより全然良い。


．不動産投資、トイレとバス一体型は入居者が集まりにくい。
これは　ユニットバスを改修して　トイレとバスを　分離することを勧めます。
ポイントは既設のトイレとバスを使うのではなくすべて壊してしまって
スケルトン状態にしてから新しく別々に　新設するのであります。ヤフーオークションで　Ｂ級品　新古品を　仕入れて職人さんに工賃のみで取り付けてもらいます。

収益物件の売値と　前ページで述べた原価の積み上げ（原価法）による

評価額を見て　同じ位かあまり差がない場合は　頭金ゼロの


フルローンが　引けるのですが

その場合は　キャッシュフローが問題になってきます。

頭金ぜろのフルローンで物件を買った場合　実際に最終的に


手元にいくら残るかが　重要になってきます。　




毎年の賃料収入から管理手数料とローン返済額（元利分と利子分の合計）と

固定資産税と所得税を差し引いた時に残ってくる額を計算します。



この時に残ってくる金額が　マイナスになれば個人の場合でも　

黒字倒産になります。

所得税を払えるということは　黒字には違いないのですが　


所得税を払った後に　残ってくる金額が少なければ　デフォルトの


可能性が出てきますので　他の収入があるのなら　それと合わせて


キャッシュフローが　回るか見ておかなければなりません。

家賃収入は変動があります。

管理費とローン返済額と　固定資産税は変動はありません。　


必ず支払わなければなりません。

それに所得税が加わってきます。



所得税は個人の場合　平均して所得の３０％の税金を　

支払う必要があります。

家賃の滞納があれば　キャッシュフローの額が減ってきます。

さらに耐用年数が経過した時に　減価償却費が計上されなくなると


費用が少なくなるので　所得税はアップしますのでその段階で　


キャッシュフローは大幅に減ります。

減価償却費が計上できなくなれば　所得税が大きくアップしますので
　

その時に一室でも　空き部屋が出ると　キャッシュが回らなくなる


可能性があります。

やはりポイントは家賃収入になります。

家賃収入は満室状態で計算するのではなく　１０％とか２０％と


いった　空室割合を　何通りか設け手税引き後のキャッシュフローを


計算しておきます。

又現状の賃料相場のままだけでなく　多少値下がりしていく

パターンも想像します。

ローンの返済額は返済期間と　金利によって左右されます。

このうち返済期間については建物の構造と築年数でほぼ決まりますが　


金利については　やはり何通りか　パターンを想定します。




その際　当初の金利だけでなく　将来　上昇するケースも想定します。

こうやって　最低でも５、６通り　通常は数十通りのパターンで　

税引き後キャッシュフローが　どうなるかを見ます。

当初からキャッシュフローの黒字を確保できるラインがどこかを調べます。

それが安全ラインとなり　銀行ローンの　条件交渉の目安になります。

又売値より概算評価額（原価法）が　下回っていると頭金ゼロの


フルローンは　難しいのですが　その場合でも最低１５％の


利回りがあれば　それを根拠にフルローンを　打診してみれば


頭金ゼロにならなくても　融資額の大幅アップを図れます。




最近はそうした物件は　少なくなって来ましたが　根気よく探せば

まだ出てくる可能性はあります。