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- サラリーマン大家 一括借り上げ家賃保証トラブル テーマに参加中！
一括借り上げ家賃保証は 建物を建てたハウスメーカーや
建設会社が 大家さんから部屋を全部 相場より１５％ほど安く借り
第三者に また貸しするものです。
この相場より１５％安い家賃設定がトラブルの原因で そもそも本当に
良い立地で 良い物件なら 大家が自分で貸してもいいのですが
なぜ一括借り上げ家賃保証を 利用するのかといえば
ハウスメーカーにしろ 建設会社にしろ 建物の建築工事と
セットで受注することが 目的だからです。
又 ワンルームマンションを購入する時に営業マンの 当社で
借り上げますから 賃料は 保証されます。 という話に乗って
そのワンルームを購入したものの 購入後に 手に入る賃料が
相場よりずっと 低いことに気付いてもどうもなりません。
なぜなら営業マンが 一括借り上げ家賃保証をするのは
ワンルームマンション販売と 一括借り上げ家賃保証を
セットで契約することが 目的だからです。
またこの一括借り上げ家賃保証は 賃借人に対してのトラブル対応などの
管理面も 全て含まれています。
家賃保証だけでなく 賃借人に対しての対応は全て 不動産会社が
行なうため、大家さんがいっさい 対応しなくてもよいようになっています。
何よりも 一括借り上げ家賃保証で 家賃滞納という大きなリスクを
回避するという メリットがありますので 大変心強いですが この１５％
安い家賃設定は大家さんの 賃貸経営の 採算ライン ぎりぎりになって
きて投資の妙味が 薄れてきます。
何よりも 賃貸住宅市場では 建築を主体に全国展開している
大手業者の 動きが 活発化しています。
そうした建築業者の特徴は 一括借り上げ家賃保証で 大家さんに家賃を
保証するという 一括借り上げ家賃保証付きで アパートや賃貸マンションの
建設を 勧めています。
こうした業者は 高い建築費の利益によって 一括借り上げの賃料を
補てんするという 経営方針なので 建築することが目的となってきていて
建築当初から 建築優先で 建築後に本当に 入居者がつく事より
建物建設の利益が 目的になっているので借り手が つかなくても
その業者が代わりに 大家さんに家賃を払っていくことになりますが
このような 異常な状態は長く続くはずがなく いずれどこかで
一括借り上げ 家賃保証契約は 破綻してきます。
大家さんが半永久的に 一括借り上げ契約が続くと見込んでいたら
当然 見込み違いになってしまう。
仮に 契約期間が残っていても建築会社が 色々理由をつけて
一括借り上げ契約を 解約してしまうトラブルに 見舞われることもあります。
一括借り上げ家賃保証は 保証する会社の方にも リスクが
掛るもので一括借り上げの トラブルを防ぐためにも契約の際には
近隣相場を見極めてあまり高い 賃料設定の 一括借り上げの提案には
十分の注意と確認が必要です。
一括借り上げ家賃保証のトラブルで 一番多いのは何年かに一回ある
更新時期に 業者から大家さんに 家賃引き下げの合意を 持ちかけて
くることです。
その際に 家賃引き下げの合意が得られなければ
解約されてしまいますので 大家さんのほうでも
仕方なく家賃引き下げに 応じるという現状です。
一括借り上げ家賃保証の トラブルを防ぐためにも 投資物件を
買う人は 始めから 空き室リスクを背負うことを 覚悟したうえで
当初の物件選びを 慎重にするなどして そのリスクを なるべく低くする
努力をするという スタンスが必要になってきます。
大家さん側の努力によって 収益向上を図り 自主管理 自主運営
していくことも 視野に 入れておくことです。
一括借り上げのトラブルを 防ぐためにも 知っておかなくてはならないことは
一括借り上げ家賃保証の場合には本来 大家さんに入ってくるはずの礼金は
家賃保証会社の収入になりますし 未入居物件の場合には 入居者募集期間
の免責期間として１～３か月が定められ その間に入ってくる 収入については
保証会社の収入になるにもかかわらず マンションの場合その間の
管理費 修繕積立金を 大家さんは 徴収されるということになります。
以上 一括借り上げ家賃保証トラブルについてでした。
