サラリーマン大家 頭金ゼロ円で購入可能な フルローンが可能な物件1
頭金ゼロ円で購入可能な フルローンが可能な物件について詳しく1
売り出し価格と 銀行で言う概算評価額に差がない物件は 頭金ゼロ円で
可能な物件になり フルローンがひけます。
銀行の物件評価は原価の積み上げといって 土地と建物の概算評価額を
算出し、合計します。
これを売り出し価格と 比べてみて担保がクリアーできるかどうかを見ます。
概算評価額と 売り出し額が近ければ 頭金ゼロで フルローンが
ひける可能性が高いです。
物件の評価額を計算する方法は 以下の通りです。
まず土地の価格は 国税庁が毎年発表している 路線価を
見ればわかります。
路線価は 相続税路線価といって相続税などを計算する際 土地の評価額を
算出するための価格で 道路ごとに価格があって その道路に面する土地は
路線価に土地の大きさをかけて 後は土地の形状などで 修正すると
いうものです。
物件の評価額を計算するにはこの路線価に 土地の広さをかければ出ます。
これで土地の価格は出ました。
次に建物の価格は 銀行がよく使う単価を用います。
木造だと㎡当たり１２．５万円を使います。
鉄筋コンクリートなら㎡当たり１５万円位になっています。
建物の場合はさらに 減価償却費が加わります。
その建物の構造と築年数によって 法定耐用年数が決まっており
新築時の評価額から 毎年一定額を 減価償却費として差し引いていく
システムです。
新築時の価格から減価償却分を差し引いた額が 建物価格になります。
こうして土地と建物の 概算評価額をそれぞれ 算出して合計します。
これを売り出し価格と比べてみれば 頭金ゼロでフルローンが
可能かどうかわかります。
物件の概算評価額には 原価積み上げ法と呼ばれる 銀行のやり方
だけでなく 市場の流通価格をもとにする 取引事例比較法と
さらに利回りから求める 収益還元法の３つがありますが これらも
チェックしておきましよう。
と言いますのは
銀行によっては原価積み上げ法を 取り入れてさらに 収益還元法でも
査定の 参考にしているところが多くありますので。
収益還元法とはその不動産から 将来いくらの純利益が上がるかに
基づいて それを現在価値に割引いたものの総合計を その不動産の
価値とする算定方式です。
即ち 物件から上がる収益が 十分であればそれを担保に 積算価格での
評価額以上に融資をしましょうと いうものです。
原価積み上げ法だけでもクリアーしておれば 頭金なしのフルローンは
組めますが 収益還元法でもクリアーしておれば 間違いなく 頭金なしで
フルローンが付きます。
サラリーマン大家 不動産担保ローンの金利と対策
