サラリーマン大家 減価償却費の増やし方
減価償却費の増やし方について
消費税とは消費に対してかかるものだと思います。
土地の場合は消費ではないので 消費税はかかりんません。
一方 建物の購入には 消費税はかかります。
しかし建物の売り主が 個人の場合には非課税です。
これに対して売り主が 不動産屋さんの場合は 課税事業者ですので
消費税はかかります。
いいですか。
そして不動産を購入する場合の価格は 当然に税込みの価格になります。
一方で土地は減価償却しませんが 建物は減価償却します。
減価償却費は実際には外部に出ていかない費用ですから
キャッシュフロー上はプラスになります。
買主としては減価償却を 増やしてキャッシュフローを 作りだそうとしますので
建物の価格が 大きければ大きいほど減価償却費が増えます。
これに対して売り主としては 建物の金額が大きくなると その分消費税の額が
大きくなって自分の手取りが 少なくなるので 仮に売り主が課税事業者の場合には
売り主と買い主で 利益が相反します。
売り主はなるべく建物の価格を小さくしようとするし 買主は なるべく建物の価格を
大きくして減価償却費を増やそうとします。
中古物件の場合は 建物固定資産評価額を 建物価格にして残りの
耐用年数で 減価償却費を出します。
新築の場合は土地と建物が区別できますので なぜなら物件価格には 消費税が
含まれていますので その消費税分がいくらかわかれば 建物の価格は判明します。
この建物の価格を上げるために業者に余分に消費税を 支払ってあげてこちらは申告で
その分を取り戻します。
減価償却が増えるので 経費計上がおおくなります。
消費税を一時的に多く支払っても 建物価格が上がっていますのでこちらは それ以上に
減価償却費を増やせて 長期に渡って恩恵を受けることができます。
一棟物の場合は又同時に 消費税事業者業者割引きも 利用できます。
不動産屋さんに支払った上乗せ消費税分は 申告ですぐに取り戻せます。
取り戻したあとは 建物価格が上がっているので 以降長期に渡って
減価償却費を増やして 節税を 計ることができます。
サラリーマン大家 減価償却費の増やし方TOP
サラリーマン大家さん 不動産で幸せに 不動産確定申告の仕方
